Merhaba sevgili okurlar!
Bildiğiniz üzere, son yıllarda yaşanan fahiş kira artışları, sosyal konut meselesini ülke gündeminin merkezine taşımış, enflasyonla mücadele kapsamında kira zamlarına sınırlar getirilmiş ve alınan tedbirler mülk sahipleri ile kiracılar arasında bir takım uyuşmazlıklara yol açmıştı.
Şu aralar sosyal konut projeleri belediye seçimlerinin gözde vaatleri arasında yer alıyor. Kiralık ev bulma konusunda yaşanan zorluklar ise halen devam ediyor.
Bu arada, alınan tedbirler dolayısıyla ev sahiplerinden de mağduriyet yaşayanlar oldu.
Sigortalar, vergiler, bakım onarım giderleri derken, kira artışlarına getirilen sınırlar da mülk sahiplerini bir hayli zorladı.
“Eh canım, ev sahibinin durumu iyidir, biraz daha az kira alıversinler, ne var ki bunda!”; diyebilirsiniz. Ama gerçekten tek geçim kaynağı kira geliri olan kimseler de var.
Beyan Dönemi Başladı!
Öyle ya da böyle… İster zengin olsun ister orta halli, kira geliri elde eden her vatandaş gelir vergisi ödemek zorunda.
İşte… Gelir Vergisi beyan dönemi de geldi. Kira gelirinin beyanı ise, gelir vergisinin en çok merak edilen konulardan biri. Bu yazıda, kira gelirinin beyanı, istisna tutarları ve dikkat edilmesi gereken noktalar hakkında bilgiler vermeye çalıştım.
Umarım faydalı olur.
Konut Kira Gelirlerinde Vergi İstisnası
Kira gelirleri; konut kirası ve iş yeri kirası olmak üzere ikiye ayrılıyor. Konut kira gelirlerinin 21.000 lirası vergiden istisna edilmiş durumda. Eğer 2023 yılı için konut kira geliriniz 21.000 liradan fazla ise beyanname vermeniz gerekiyor. İstisna tutarından daha az kira gelirleri için beyanname verilmiyor.
- Ticari, zirai ve mesleki kazanç sahipleri konut kira geliri istisnasından faydalanamıyor.
İş Yeri Kira Gelirlerinde Durum Ne?
İş yeri kira gelirlerinde ise durum biraz farklı. Bu gelirler için herhangi bir istisna öngörülmüş değil. Kiracılar tarafından kira ödemesi üzerinden gelir vergisi stopajı yapılıyor. Eğer yıllık iş yeri kira geliri 150.000 lirayı geçmiyorsa, ödenen stopaj nihai vergi oluyor ve beyanname vermiyorsunuz.
Ancak eğer yıllık kira geliri 2023 yılı için 150.000 lirayı aşıyorsa, iş yeri kira gelirlerinizi de beyan ediyorsunuz. Kira ödemeleri üzerinden kesilen vergileri, beyanname üzerinden hesaplanan vergiden mahsup ediyorsunuz.
Hangi Giderleri İndirebiliyoruz?
Elde edilen kira gelirlerinden düşülecek giderler 2 yöntemle tespit ediliyor.
- Götürü Gider Yöntemi
- Gerçek Gider Yöntemi
Götürü Gider Yöntemi
Götürü gider yönteminde, elde edilen kira hasılatından öncelikle istisna tutarı düşülüyor ve daha sonra kalan tutarın %15’i gider olarak indiriliyor. Örneğin yıllık 200.000 lira kira hasılatınız varsa; 200.000 - 21.000 = 179.000 liranın %15’ini, yani 26.850 lira gider yazabiliyorsunuz.
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe bu yöntemden vazgeçemiyor.
Gerçek Gider Usulü
Gerçek gider yönteminde; Gelir Vergisi Kanunu’nda sayılan gider kalemleri kira hasılatından düşülüyor. Bu yönteme göre indirim konusu yapılacak giderler şöyle:
- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri (aidat giderleri gibi)
- Kiraya verilen ev ve işyerleriyle ilgili sigorta giderleri
- Kiraya verilen gayrimenkuller dolayısıyla yapılan ve bunlar için ödenen borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır.)
- Kiraya verilen gayrimenkuller için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
- Kiraya verilen gayrimenkuller için ayrılan amortismanlar
- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri
- Kiraya verilen gayrimenkullere ait bakım ve idame giderleri,
- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar
Hangi Yöntemi Seçmeliyim?
Götürü gider yöntemi, giderlerini kalem kalem hesaplayamayan ve belgelendiremeyen mükellefler için kolaylık sağlıyor. Ancak gerçek gider yöntemi mali açıdan daha avantajlı.
*Örneğin evinizi yıllık 150.000 liraya kiraya verip, 200.000 liraya başka bir ev kiralamışsanız, gerçek gider yönteminde size vergi ödemesi çıkmayacaktır. Çünkü kira giderinizi, gelirinizden düşeceksiniz ve ortada vergi matrahı kalmayacak.
Ancak götürü gider yöntemini seçerseniz, kira hasılatının sadece %15’ini gider olarak yazabilecek, kalan tutar üzerinden vergi ödeyeceksiniz.
Gayrimenkul yatırımı yapıp, krediyle ev alanlar da kredi giderlerini kira gelirinden düşebiliyor. Ayrıca bu kimseler satın alma bedelinin %5’ini de 5 yıl boyunca ayrıca gider yazıyor. Genel olarak bu mükelleflere 5 yıl boyunca vergi çıkmıyor.
*Örneğin 10 milyon liraya bir ev alıp, yıllık 250.000 liraya kiraya verdiğinizi ve mesken istisnası şartını taşımadığınızı varsayalım. Gerçek gider yöntemini seçmeniz halinde 5 yıl boyunca satın alma bedelinin %5’i olan 500.000 lirayı gider yazabilirsiniz. Bu durumda vergi hesaplanacak bir matrahtan söz edemiyoruz.
Oysa götürü gider yöntemini seçmeniz durumunda sadece 250.000 liranın %15’i olan 37.500 lirayı gider olarak yazabilecektiniz. Kalan 212.500 lira üzerinden vergi hesaplanacaktı.
Hisseli Gayrimenkullerde Vergiyi Kim Ödüyor?
Gayrimenkule hisseli olarak sahip olunması durumunda her bir hisse sahibi kendi hissesine karşılık gelen kira gelirini beyan etmek durumunda.
*Örneğin eşinizle birlikte bir apartman dairesine %50-%50 oranında sahipseniz, elde edilen kira gelirinin yarısını siz, yarısını eşiniz beyan edecek. Bu durumda 21.000 liralık istisna her bir hisse sahibi için ayrı ayrı uygulanacak.
Diğer İndirimler
Kira geliri üzerinden istisna tutarı ve giderler düşüldükten sonra, üzerinden vergi hesaplanması gereken kira gelirine ulaşıyorsunuz.
Ulaştığınız bu gelir geliri üzerinden “Diğer İndirimler” başlığı altında;
- Hayat/Şahıs Sigorta Primleri
- Eğitim ve Sağlık Giderleri
- Bağış ve Yardımlar
gibi gider kalemlerini düşebiliyorsunuz. Tabii bu giderler, belli limitler dahilinde ve mutlaka belgesiyle birlikte indirim konusu yapılıyor.
Verginin Beyan ve Ödeme Zamanı
Kira gelirleri her yıl olduğu gibi bu yıl da Mart ayı içerisinde beyan edilecek. İki eşit taksit olarak ödenen verginin ilk taksiti Mart ayı sonuna kadar ödeniyor. İkinci taksit ödemesinin son günü ise 31 Temmuz.
Hazır Beyan Sistemi
Kira beyannamelerinizi, Hazır Beyan Sistemi üzerinden kolayca verebilirsiniz. Sigorta, eğitim ve sağlık masrafları ile bağış ve yardımlara ilişkin bilgi ve belgeleri elektronik ortamda sisteme yüklenebilirsiniz. Sistem üzerinden kira beyanı otomatik olarak onaylanıyor ve vergi hemen tahakkuk ediyor.
Maliye Kira Gelirlerinin Peşinde
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek geçen ay bir açıklama yapmış ve kira gelirlerinin doğru beyan edilmesini sağlamak amacıyla gayrimenkul sahiplerinin mercek altına alındığını duyurmuştu. Maliye, tapu ve nüfus verileri üzerinden yaklaşık 4,5 milyon konutu analiz etti. Analiz sonuçlarına göre ülke çapında kira denetimleri yapılacak.
Hazır Beyan Sistemi, banka kanalıyla yapılan kira ödemelerini görebiliyor. Ancak kira ödemeleri kiracılar tarafından “kira ödemesi” açıklamasıyla yapılırken, bazen herhangi bir açıklama yapılmadan ödeme gönderilebiliyor. Bu durumda gerçek kira geliriyle sistemde görünen gelir uyuşmayabiliyor. Sonuçta Hazır Beyan Sisteminde kira gelirleri gerçeğe göre daha az görünebiliyor.
Böyle bir durumda sistemde görüneni değil, gerçekten elde ettiğiniz kira gelirini beyan etmenizi öneririm. Aksi takdirde daha sonra Maliye tarafından ilave bir vergi tarhiyatıyla karşılaşabilirsiniz.
