Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine düzenlenecek faturada hangi bedelin yer alacağı öteden beri tartışma konusu olmuştur. Bu konuyla ilgili ilk düzenleme 1988 yılında yayınlanan 30 seri No'lu KDV Genel Tebliği ile yapılmıştır. Bu tebliğde arsa sahibinin arsa teslimi ve inşaatı yapanın daire veya işyeri teslimi olmak üzere, iki ayrı teslimin olduğu vurgulanmaktadır. İdare tarafından konuya ilişkin nihai görüşü oluşturan düzenlemeler 2011 yılında yayınlanan 60 seri No'lu KDV Sirküleri ve 2014 yılında yayınlanan KDV Uygulama Genel Tebliği'nde sirkülerle belirlenen görüş korunmuştur.
Şahsi Servete Dahil Arsanın Kat Karşılığı Verilmesi
Şahsi servete dahil arsanın kat karşılığı verilmesi durumunda arsa sahibinin gelir vergisi mükellefiyeti olmayacağından arsa teslimine ilişkin herhangi bir fatura düzenlemesi söz konusu olmayacaktır. Buna karşılık müteahhit tarafından daire veya dükkanların arsa sahibine teslimi için fatura düzenlenmesi gerekir.
Yapı ruhsatı 01/01/2013 tarihinden sonra alınan konutların tesliminde;
Büyükşehir Belediyelerindeki Lüks veya Birinci Sınıf İnşaatların (16/05/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç).net alan 150 metrekareye kadar olan konutların tesliminde; binanın üzerinde yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. Maddesine istinaden tespit edilen arsa birim metrekare vergi değeri;
- 500 TL ile 1000 TL (1000 TL hariç) arasında olan KONUTLARIN tesliminde uygulanacak KDV oranı %8'dir.
- 1000 TL ve üzerinde olan KONUTLARIN tesliminde uygulanacak KDV oranı %18'dir.
- Büyükşehir dışındaki illerde; inşaat sınıfı ne olursa olsun Net 150 metrekareye kadar olan konutlara da uygulanacak KDV oranı %1'dir.
- Büyükşehirlerde Net 150 metrekareye kadar olan konutların inşaat kalitesi Lüks veya Birinci sınıf olmayanlar için uygulanacak KDV oranı %1 dir. (Arsa metrekare vergi değeri 1000 TL'nin üstünde olsa bile)
- İnşaat kalitesi Lüks veya birinci sınıf olmakla birlikte arsa birim metrekare vergi değeri 500 TL'nin altında olan (arsanın bulunduğu sokak değerleri baz alınacak) Net 150 metrekareye kadar olan konutların tesliminde %1 KDV'ye tabidir.
Net alanı 150 metrekareden büyük konutlar ve büyüklüğüne bakılmaksızın tüm işyeri teslimlerinde uygulanacak KDV Oranı %18 KDV olarak devam etmektedir.
Ticari Bilançoya Dahil Arsalar
Ticari bilançoya dahil arsalar için arsa tesliminde arsa sahibi tarafından yüzde 18 KDV'li fatura düzenlenmesi gerekecektir. Müteahhit tarafından teslim edilen daire ve işyerleri için yukarıdaki açıklama aynen geçerli olacaktır.
Teslim Ne Zaman Olacak?
Karşılıklı teslim, eş zamanlı olarak dairelerin fiilen kullanılmaya başladığı tarih veya iskan ruhsatının alındığı tarih teslim tarihi olarak baz alınacaktır.
Teslim Bedeli Ne Olacak?
Arsa sahibinde verilecek daireler için idari görüş emsal bedel üzerinden fatura düzenleneceği şeklindedir. Emsal bedel VUK 267'nci maddesine göre üç sıra esasına göre belirlenir. İlk sırada varsa, emsal satış bedelinin dikkate alınması, ikinci sırada maliyet bedeli biliniyorsa, bu bedele toptan satışlar için yüzde 5 (vergi mükellefleri) perakende satışlar için yüzde 10 (vergi mükellefi olmayan) kar ilave edilmesi, üçüncü sırada takdir esası yer almaktadır. Normal olarak. inşaat işinde her bir daire veya dükkan bulunduğu kat ve cephesi itibarıyla (şerefiye değeri) farklı özellik taşıyacağı için her bir dükkanın satış bedeli birbirinden az da olsa farklılıklar içermektedir. Bu nedenle böyle bir satışta birinci sıranın yani emsal satış fiyatı uygulamasının kullanılma imkanının olmadığını kabul etmek gerekir. Geriye ikinci sıra kalmaktadır. Toplam inşaat maliyeti (defter maliyeti) belli olacağına göre arsa sahibinde düşen gayrimenkullerin maliyet bedelini bulmak zor olmayacaktır.
Bu konuyla ilgili bir örnek verecek olursak; Maliyet bedeli toplam 10.000.000TL olan 100 adet konutun yüzde 30'u arsa sahibinde verilecektir. Konutlar metrekare olarak hepsinin aynı olduğunu varsayalım. Müteahhit tarafından tanzim edilececek fatura tutarı aşağıdaki gibi olacaktır.
10.000.000 / 100 = 100.000 TL her bir konutun maliyeti. Müteahhit tarafından 30 adet konut arsa sahibine verileceğine göre;
30 x 100.000 = 3.000.000 TL ( İnşaat maliyeti ) Arsa sahibine verilecek konutun toplam maliyetini bulmak için inşaat maliyeti kadar da arsa maliyeti 3.000.000TL dahil edilerek, toplam maliyet 6.000.000TL olacaktır. Burada VUK 267'ye göre bu tutar toptan satışlarda yüzde 5 ve perakende satışlarda ise yüzde 10 arttırılarak, çıkan tutar üzerinden KDV hesaplanıp fatura düzenlenecektir.
İkinci bir örnek ise müteahhit tarafından 50 adet konut arsa sahibine verilmesi halinde inşaat maliyeti 5.000.000TL ve arsa maliyetide, inşaat maliyeti kadar bir maliyet oluşturacağından, toplam maliyet 10.000.000TL olacaktır. Yine bu tutarın VUK 267'ye göre yüzde 5 ve yüzde 10 arttırılarak, çıkan bu tutar üzerinden KDV hesaplanarak arsa sahibine fatura bu şekilde düzenlenir. Burada anlatılmak istenilen husus inşaat maliyeti kadar, arsa maliyetinin fatura bedeline dahil edilerek KDV matrahının bu şekilde hesaplanmış olması tarafımızdan düşünülmektedir.
Bu hususlarla ilgili muhasebe kayıtları ikinci yazımızın konusunu oluşturacaktır.
Mustafa KÜRKÇÜ
SMMM
